Analisi di un caso reale a Verona: come trasformare un immobile con difformità in un asset a norma, sfruttando il DPR 380 come modificato dal D.L. 69/2024 (Salva Casa) e la L.R. 61/85.
Quando la documentazione non corrisponde alla realtà dei fatti? Possibile blocco della compravendita!
Immaginate la seguente situazione: avete un immobile costruito nei primi anni ’90. Avete il Certificato di Abitabilità (oggi Agibilità) del 1992 e siete convinti che tutto sia perfetto. Trovate un acquirente, accettate la proposta, ma al momento della verifica tecnica pre-rogito, tutto si ferma.
Il motivo? Manca lo Stato Legittimo. Spesso si crede che “vecchio” significhi “in regola” o che avere il certificato di abitabilità sia sufficiente ad essere a norma, ma la normativa urbanistica attuale non perdona le discrepanze tra il progetto depositato in Comune e la realtà costruita, anche ad anni di distanza!
Oggi, però, grazie all’applicazione combinata del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia), come modificato dal nuovo Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024) e delle specifiche normative della Regione Veneto, situazioni che prima sembravano vicoli ciechi possono essere risolte, trasformando un problema giuridico in un aumento di valore economico.
Il Caso Studio: Una villa "spostata" e più grande del previsto
Per dimostrare come operiamo, vi presento un caso di Due Diligence tecnica recentemente risolto dal mio Studio (dati sensibili omessi per privacy).
Si trattava di un fabbricato residenziale edificato nel 1990-91 su un lotto di circa 1200 mq. Sulla carta (Concessione Edilizia del 1990), l’immobile doveva avere certe dimensioni e una posizione precisa. Il mio rilievo strumentale di controllo ha però evidenziato una realtà ben diversa:
Traslazione (Spostamento) dell’edificio: L’intera casa era stata costruita 2,50 metri più a Sud rispetto al progetto approvato.
Aumento delle dimensioni (Fuori Tolleranza):
Superficie Coperta: Rilevati 328,75 mq contro i 312,16 mq autorizzati (+5,3%).
Volume: Rilevati 987,07 mc contro i 953,06 mc autorizzati (+3,6%).
Altezza Interna: Rilevati 2,80 m contro i 2,70 m di progetto.
Difformità Architettoniche: Porticati diversi, forometrie modificate e un locale tecnico usato come bagno.
Se non analizzato con attenzione alla luce dell’odierna normativa, uno spostamento di quasi 3 metri e un aumento di superficie superiore al 2% avrebbero potuto configurare una “Variazione Essenziale”, rendendo la sanatoria complessa e costosa o talvolta impossibile senza opere di demolizione.
La Soluzione Normativa: Competenza Tecnica vs Burocrazia
L’approccio corretto non è “tentare una sanatoria”, ma costruire una relazione tecnico-giuridica precisa alla luce della normativa vigente. Analizzando il caso alla luce del DPR 380/2001 come variato dal D.L. Salva Casa e applicando l’art. 32 del DPR 380/2001 con l’Art. 92 della L.R. Veneto 61/85, abbiamo dimostrato che:
La Traslazione non è abusivismo grave: Poiché lo spostamento di 2,50 m non violava le distanze dai confini e non pregiudicava l’igiene pubblica, l’abbiamo riclassificata come Parziale Difformità (Art. 34-ter, Art. 34-bis e Art. 32 DPR 380/01 e art. 92 L.R. 61/85) e non come variazione essenziale.
Volumetria Sanabile: L’aumento del 3,6% (seppur sopra la vecchia tolleranza del 3% – Art. 34-bis DPR 380/2001) è inferiore a 1/5 del volume totale (art. 92 L.R. 61/85). Grazie all’Art. 34-ter, rientra nelle casistiche sanabili tramite sanzione pecuniaria, senza ripristino dello stato dei luoghi.
Tramezzature Interne: Anche le pareti più spesse (12 cm invece di 8 cm) e la diversa disposizione interna sono state legittimate verificando il rispetto delle dimensioni minime dei locali e dei rapporti aeroilluminanti del DM Sanità 1975.
Il Risultato Operativo Abbiamo presentato una SCIA in Sanatoria (Accertamento di Conformità ex Art. 36-bis). L’immobile è stato regolarizzato in ogni sua parte. Nessuna demolizione. Nessuna svalutazione.
Dal Rischio all'Opportunità: Il Valore della Conformità
Perché questo è fondamentale per chi vende o possiede casa in Veneto?
Sblocco della Vendita: Un immobile conforme supera immediatamente la perizia della banca dell’acquirente.
Accesso agli Incentivi: Solo un immobile con Stato Legittimo verificato può accedere ai bonus fiscali o agli incentivi come il Conto Termico 3.0 per l’efficientamento energetico (argomento che abbiamo approfondito in questa guida).
Prezzo Superiore: Potete vendere al massimo prezzo di mercato, garantendo all’acquirente l’assenza di rischi futuri.
Conclusione
La normativa urbanistica in Veneto è un labirinto in cui si intrecciano leggi nazionali (Salva Casa) e regionali (Piano Casa Veneto 2050 e L.R. 61/85). Non affidate il valore del vostro patrimonio al caso o a valutazioni superficiali. Un’analisi preventiva dello Stato Legittimo è l’investimento migliore per proteggere il valore della vostra casa.
Per una panoramica completa su tutte le novità del Decreto (come le VEPA o i sottotetti), vi rimando alla mia guida generale al Salva Casa.
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