Guida pratica alla Due Diligence, alle nuove tolleranze e alla sicurezza dell'investimento a Verona.
Nel mercato immobiliare odierno, vendere o acquistare casa non è più solo una questione di prezzo o di “stretta di mano”. È un’operazione tecnica e giuridica complessa. Spesso si commette l’errore di pensare che il rogito notarile sia la garanzia assoluta. Purtroppo, la recente giurisprudenza e la prassi tecnica ci dicono il contrario: un atto può essere formalmente valido, ma l’immobile sostanzialmente abusivo.
In questo articolo analizziamo come il Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha cambiato le regole del gioco e perché la Conformità Urbanistico-Edilizia è l’unico vero passaporto per una compravendita sicura.
Due Diligence Immobiliare
La conformità urbanistica è il vero prerequisito per la vendita. I dati confermano che la maggioranza dello stock presenta difformità che bloccano il rogito.
irregolarità formali o sostanziali.
1. Il grande equivoco: Catasto vs Comune
Il primo passo per evitare contenziosi è comprendere una distinzione fondamentale. Molti proprietari credono che se la planimetria catastale è corretta, la casa sia in regola. Non è così.
- La Conformità Catastale ha valore fiscale (tasse). Il Catasto non prova la proprietà né la legittimità edilizia.
- La Conformità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i titoli depositati in Comune (licenze, concessioni, permessi).
È solo la conformità urbanistica a garantire l’assenza di abusi. Un immobile conforme al Catasto ma difforme dai progetti comunali è un immobile che rischia di essere invendibile o, peggio, oggetto di cause legali post-vendita.
Ricordiamo che anche la non conformità della planimetria catastale può essere ostativa alla vendita dell’immobile!
Decreto Salva Casa
Nuove Tolleranze Costruttive (L. 105/2024)
2. Il Decreto "Salva Casa": Opportunità, non "Libera Tutti"
L’introduzione della D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024, segna un cambio di paradigma. Il legislatore ha riconosciuto che gran parte del patrimonio immobiliare italiano presenta lievi difformità stratificate nel tempo. Il Decreto introduce novità cruciali per sbloccare il mercato:
- Nuove Tolleranze Costruttive: Non più solo il 2%. Oggi, a seconda della superficie, le tolleranze arrivano fino al 6% per immobili sotto i 60 mq. Questo significa che piccole differenze di misure interne non bloccano più la vendita.
- Superamento della Doppia Conformità: Per le parziali difformità, oggi basta rispettare la normativa urbanistica attuale e quella tecnica dell’epoca di costruzione (Conformità Asimmetrica).
- Agibilità e Micro-appartamenti: Sono state introdotte deroghe importanti per le altezze (fino a 2,40m) e le superfici minime, rendendo abitabili spazi prima considerati accessori, a patto di garantire requisiti igienico-sanitari compensativi.
Matrice dei Rischi
Incrocio tra Gravità dell'abuso (asse X) e % Rischio Blocco Rogito (asse Y).
3. I Rischi della Compravendita: Nullità Formale vs Sostanziale
Una recente sentenza della Cassazione (n. 27531/2025) ha chiarito che un atto di vendita è valido se menziona il titolo edilizio, anche se l’immobile ha degli abusi. Questo è un rischio enorme per l’acquirente: potreste ritrovarvi proprietari legittimi… di un abuso edilizio. Il Notaio garantisce la forma, ma solo un Tecnico (Architetto) può garantire la sostanza. Senza una Due Diligence tecnica preventiva, l’acquirente rischia di ereditare ordini di demolizione, mentre il venditore si espone a richieste di risarcimento danni o risoluzione del contratto.
Il Protocollo di Sicurezza
Accesso agli Atti
Recupero e analisi storica dei titoli abilitativi.
Rilievo Metrico
Verifica millimetrica dello stato di fatto reale.
Relazione Tecnica (RTI)
Certificazione di conformità o Sanatoria.
4. La Soluzione: La Relazione Tecnica Integrata (RTI)
Come operiamo presso il nostro Studio a Verona? Non ci limitiamo a guardare i documenti. Applichiamo un protocollo di Due Diligence Integrata:
- Accesso agli Atti: Recuperiamo la storia completa dell’immobile in Comune.
- Rilievo Metrico: Verifichiamo lo stato reale con strumentazione precisa.
- Analisi delle Tolleranze: Calcoliamo se le difformità rientrano nei nuovi parametri del “Salva Casa”.
- Relazione Tecnica Integrata: Rilasciamo un documento che certifica lo “Stato Legittimo” dell’immobile, la sua agibilità e la conformità degli impianti.
Conclusione
Il “Salva Casa” offre strumenti potenti per sanare il passato, ma richiede competenza per essere applicato. Un immobile dotato di un certificato di conformità reale non solo si vende prima e senza rischi, ma aumenta il suo valore di mercato.
Devi vendere o acquistare a Verona o in Veneto? Non affidarti al caso. Contatta lo studio per una verifica preliminare dello Stato Legittimo del tuo immobile.
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